In Immobilien investieren im Jahr 2026 bedeutet, sich mit einem überarbeiteten Steuerrahmen und strengeren Finanzierungsbedingungen auseinanderzusetzen als vor einigen Jahren. Das Pinel-System endete im Januar 2025, die Kreditaufnahme bleibt begrenzt, und die in den Anzeigen angegebene Rentabilität verdeckt oft signifikante Unterschiede zur tatsächlichen Rendite nach Kosten und Steuern.
Die richtigen Indikatoren vor der Unterzeichnung zu vergleichen, hilft, Projekte zu vermeiden, die auf dem Papier vielversprechend erscheinen, aber bereits im ersten Jahr der Vermietung an Wert verlieren.
Bruttorentabilität, Nettorentabilität und Nettoneutrale Rentabilität: Was jeder Indikator über Ihre Mietinvestition verrät
Die meisten Online-Simulatoren zeigen eine Bruttorentabilität an. Diese Zahl teilt einfach die jährlichen Mieten durch den Kaufpreis. Sie sagt fast nichts über die tatsächliche Leistung eines Immobilienprojekts aus.
| Indikator | Was er beinhaltet | Was er ignoriert |
|---|---|---|
| Bruttorentabilität | Jährliche Mieten / Kaufpreis | Kosten, Steuern, Leerstand, Renovierungen |
| Nettorentabilität | Mieten – nicht rückforderbare Kosten, Grundsteuer, Versicherung, Verwaltung | Besteuerung der Mieteinnahmen |
| Nettoneutrale Rentabilität | Mieten – Kosten – Steuern (Einkommensteuer oder Sozialabgaben je nach Regime) | Nichts, es ist das Ergebnis in der Tasche |
Eine Immobilie, die mit einer attraktiven Bruttorentabilität angeboten wird, kann sich als deutlich weniger rentabel erweisen, sobald die Grundsteuer, die Versicherung für nicht selbstgenutzte Immobilien, nicht rückforderbare Hausgeldkosten und die Besteuerung berücksichtigt werden. Die nettoneutrale Rentabilität ist der einzige Indikator, der widerspiegelt, was Sie tatsächlich erhalten.
Bevor Sie zwei Immobilien vergleichen, rechnen Sie immer die nettoneutrale Rentabilität nach. Der Unterschied zwischen zwei Projekten kann sich in diesem Schritt vollständig umkehren. Eine alte Wohnung mit hoher Grundsteuer und beschlossenen Renovierungsarbeiten verliert mehrere Renditepunkte im Vergleich zu einer neueren Immobilie, deren Kosten niedrig bleiben.
Um Immobilien in verschiedenen Regionen zu erkunden und diese Indikatoren zu vergleichen, ist eine nützliche Ressource: https://www.lc-immo.fr/ bündelt Anzeigen, die es ermöglichen, die Kaufpreise je nach lokalen Märkten zu vergleichen.
DVF-Daten und Transaktionspreise: Den Immobilienmarkt vor dem Kauf überprüfen
Immobilienanzeigen zeigen die geforderten Preise. Dies sind keine Verkaufspreise. Der Unterschied zwischen beiden kann je nach Region und Art der Immobilie mehrere Tausend Euro pro Quadratmeter betragen.
Die DVF-Daten (Demandes de Valeurs Foncières) veröffentlichen die tatsächlich gezahlten Preise bei den von Notaren registrierten Transaktionen. Sie sind kostenlos zugänglich und decken das gesamte französische Territorium ab. Diese Daten vor der Abgabe eines Kaufangebots zu konsultieren, ermöglicht es, den geforderten Preis im Vergleich zum tatsächlichen Markt des Viertels einzuordnen.
Diese Überprüfung verändert die Verhandlung. Wenn die aktuellen Transaktionen in derselben Straße oder demselben Gebäude Preise pro Quadratmeter zeigen, die deutlich unter dem angegebenen Preis liegen, haben Sie ein faktisches Argument, um Ihr Angebot anzupassen. Umgekehrt verdient eine Immobilie, die unter den letzten Transaktionen angeboten wird, besondere Aufmerksamkeit hinsichtlich ihres Zustands oder ihrer Einschränkungen (Dienstbarkeit, sanierungsbedürftige Eigentümergemeinschaft, Belästigungen).
Was die DVF nicht sagen
Die DVF-Daten geben weder den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs noch mögliche Renovierungsarbeiten vor der Transaktion an. Ein niedriger Preis kann eine Immobilie widerspiegeln, die im Ist-Zustand verkauft wird und umfangreiche Renovierungsarbeiten erfordert. Vergleichen Sie immer den Transaktionspreis mit einem technischen Gutachten, bevor Sie zu dem Schluss kommen, dass die Immobilie ein gutes Geschäft ist.
Kreditaufnahme und Mietfinanzierung: Die Einschränkungen, die Sie in Ihr Projekt integrieren sollten
Die Schuldenobergrenze bleibt bei 35 % des Einkommens, einschließlich der Kreditnehmerversicherung. Für eine Mietinvestition berücksichtigen Banken nur einen Teil der zukünftigen Mieten bei der Berechnung der Kreditaufnahme, oft etwa 70 % der geschätzten Miete.
Konkret bedeutet dies, dass, wenn Sie bereits ein Gehalt beziehen und einen Kredit für Ihre Hauptwohnung zurückzahlen, der verbleibende Spielraum zur Finanzierung einer Mietinvestition schnell schrumpft. Zwei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit:
- Der Berechnungsunterschied zwischen geschätzten Mieteinnahmen und tatsächlich von der Bank berücksichtigten Mieteinnahmen reduziert Ihr Kreditlimit. Eine erwartete Miete von 800 Euro zählt nur mit etwa 560 Euro in die Berechnung der Schuldenquote.
- Die Nebenkosten (Notarkosten, Bankgarantie, mögliche Renovierungsarbeiten zur Vermietung) sind nicht immer zu 100 % finanzierbar. Eine Rücklage zu behalten, verhindert, dass man ohne Spielraum bei unvorhergesehenen Ereignissen dasteht, wie einem Monat Leerstand oder einer dringenden Reparatur.
- Die Gesamtkosten des Kredits, nicht nur der nominale Zinssatz, bestimmen die endgültige Rentabilität. Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins (TAEG), der die Versicherung, die Bearbeitungsgebühren und die Garantien umfasst.
Ende des Pinel und steuerliche Alternativen für Mietinvestitionen im Jahr 2026
Seit Januar 2025 ist das Pinel-System für neue Investitionen nicht mehr zugänglich. Investoren, die auf eine Steuerermäßigung im Zusammenhang mit dem Kauf von Neubauten gehofft hatten, müssen sich anderen Mechanismen zuwenden.
Das Denormandie-System zielt auf die Renovierung von Altwohnungen in bestimmten förderfähigen Gemeinden ab. Es bietet eine Steuerermäßigung im Austausch für Renovierungsarbeiten, die einen erheblichen Teil der Gesamtkosten des Projekts ausmachen. Dieses Mechanismus lenkt die Projekte in Richtung Altbau mit Renovierungen, ein Segment, in dem die Preisverhandlung oft offener ist als bei Neubauten.
Parallel dazu bleibt der Status LMNP (nicht professioneller möblierter Vermieter) im realen Regime ein steuerlicher Hebel, der von vielen Investoren genutzt wird. Er ermöglicht es, die tatsächlichen Kosten abzusetzen und die Immobilie sowie das Mobiliar abzuschreiben, was die Besteuerung der Mieteinnahmen über mehrere Jahre erheblich reduzieren oder sogar aufheben kann.
Möbliert oder unmöbliert: Der steuerliche Unterschied wirkt sich auf die Rentabilität aus
Die möblierte Vermietung ermöglicht in der Regel höhere Mieten als eine unmöblierte Vermietung. In Kombination mit dem realen Regime des LMNP kann die Besteuerung der Mieteinnahmen aus möblierten Vermietungen erheblich niedriger sein als die, die auf die Mieteinnahmen einer unmöblierten Vermietung angewendet wird, die dem progressiven Tarif unterliegt.
Die möblierte Vermietung erfordert jedoch eine anfängliche Investition in die Ausstattung der Wohnung und möglicherweise eine schnellere Fluktuation der Mieter, was die Verwaltungskosten und das Risiko von Leerständen zwischen zwei Mietverträgen erhöht.
Die Wahl zwischen möbliert und unmöbliert beschränkt sich nicht auf eine Vorliebe. Sie modelliert sich, indem die nettoneutrale Rentabilität in jedem Szenario für dieselbe Immobilie im selben Bereich verglichen wird. Dieser Vergleich, und nicht eine allgemeine Regel, entscheidet.